REITs能否激活環(huán)境界萬億存量資產(chǎn)？十大問題有待回答

4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)，中國證監(jiān)會同步發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿),標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

什么是REITs?

REITs(Real Estate Investment Trusts)，是指采用公司或者信托的法律結(jié)構(gòu)，以發(fā)行受益憑證的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產(chǎn)領(lǐng)域，并交由專門投資機構(gòu)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種產(chǎn)業(yè)投資模式，而本次基建類REITs主要投向基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出時機成熟

在經(jīng)濟低迷或減速的情況下，通過推出REITs盤活存量資產(chǎn)，獲得經(jīng)濟支持成為世界許多國家通行做法。美國1960年城鎮(zhèn)化率突破70%，同年國會通過《房地產(chǎn)投資信托法》，經(jīng)過60年的發(fā)展，目前REITs市值超過1.3萬億美元。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。

我國城鎮(zhèn)化率60%以上，重點城市圈城鎮(zhèn)化率已突破70%，存量時代已經(jīng)來臨。近年來的金融去杠桿為本次疫情下財政擴張創(chuàng)造了空間，但依然使得政府部門杠桿率面臨較大壓力，推動公募基建 RETs有助于降低宏觀杠桿率。

2007年至今，研究機構(gòu)、政府組織和產(chǎn)業(yè)主體在中國 REITs市場的功能定位、運作模式、產(chǎn)品設(shè)計、監(jiān)管規(guī)則等方面，進行了深入研究，也做出了諸多嘗試，目前法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準備等條件已基本成熟，本次公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出恰逢其時。

國家發(fā)展改革委投資司韓志峰副司長表示：

相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權(quán)益性、公募、標準化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。(參考閱讀：韓志峰：基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn) 形成良性循環(huán))

證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號和《征求意見稿》重點摘要

(一)重點區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

(二)重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，其中包括：水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

(三)優(yōu)質(zhì)項目要求

1.項目權(quán)屬清晰、手續(xù)完備。

2.已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好。

3.發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)信用穩(wěn)健，基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)還應(yīng)當具有豐富的運營管理能力。

組織形式：公募基金+ABS。

運作方式：封閉式運作，收益分配比例不低于90%

杠桿限制：借款總額不得超過基金資產(chǎn)的 20%。

中咨公司研究中心徐成彬副主任(教授級高級工程師)認為：

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來能否行穩(wěn)致遠健康發(fā)展，關(guān)鍵要看能否把住底層資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)。底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項目形成的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其收益需要源源不斷地流入專項計劃資金池，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為公募REITs金融產(chǎn)品的追索基礎(chǔ)。準確識別和科學評價底層資產(chǎn)，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REIT試點成功的起點和關(guān)鍵，應(yīng)成為國家投資管理部門及證券監(jiān)管部門最為關(guān)注的核心問題。(參考閱讀：徐成彬 | 基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的識別與評價)

市政和環(huán)境領(lǐng)域存量運營資產(chǎn)規(guī)模分析

截至2018年年底，全國城市(含縣城)供水綜合生產(chǎn)能力約31237萬噸/日，供水水廠5344座(綜合生產(chǎn)能力指公共供水部分，不含自建設(shè)施);全國供水量為614.64億噸/年，水價按平均第一階梯水價2.06元/噸計算，全國水費約1266.19億元/年，目前市政供水領(lǐng)域的市場化率20%左右。

根據(jù)住建部城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒和E20研究院多年積累數(shù)據(jù)庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產(chǎn)和存量生活垃圾焚燒資產(chǎn)(按已運營口徑測算)如下：

全國城市(含縣城)污水處理能力約19833萬噸/日，污水處理廠3955座，按照噸水投資額2500元估算，存量污水投資額約4958億;全國城市(含縣城)生活垃圾焚燒處理能力約41.1萬噸/日，生活垃圾焚燒廠399座，按照噸生活垃圾焚燒投資額50萬元估算，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

此外，根據(jù)E20研究院環(huán)境產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略地圖劃分，A方陣(重資產(chǎn)環(huán)境集團;或稱為市場化投資運營企業(yè))是環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場化主力軍，環(huán)境產(chǎn)業(yè)市場化部分主要被A方陣企業(yè)所擁有;而B方陣(區(qū)域環(huán)境綜合服務(wù)集團)以平臺型國企為主力，按照是否上市又可劃分為平臺型上市公司和非平臺型上市公司，平臺型上市公司的項目因為已經(jīng)納入上市公司報表中，也具市場化屬性，B方陣具有市場化屬性的資產(chǎn)比例相對較少，而非平臺型上市公司所擁有資產(chǎn)與政府所屬資產(chǎn)則代表完全非市場化部分。

根據(jù)E20研究院數(shù)據(jù)中心測算，截至2018年底，市政污水處理市場化率大約43%，按比例折算，也即A方陣企業(yè)所獲得市政污水存量資產(chǎn)大概約2132億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應(yīng)資產(chǎn)約2826億;生活垃圾焚燒市場化率約為80%，A方陣企業(yè)所獲得生活垃圾焚燒存量資產(chǎn)大約1644億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應(yīng)資產(chǎn)約411億。

2018年，全國危險廢棄物經(jīng)營單位核準收集和利用處置能力達到10212萬噸/年;2017年全國工業(yè)危險廢棄物產(chǎn)生量為6936.9萬噸，2017年度資源回收利用量為4043.42萬噸，末端處置量為2551.56萬噸，約占34%;還有12%的危險廢棄物被貯存，貯存量為870.87萬噸。

畢馬威企業(yè)咨詢(中國)有限公司政府與基建咨詢業(yè)務(wù)合伙人李煒指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點提出“三聚焦”(聚集重點區(qū)域、重點行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目)，其中優(yōu)質(zhì)項目需符合權(quán)屬清晰、收益及現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、發(fā)起人及運營企業(yè)信用穩(wěn)健等條件，專業(yè)機構(gòu)可以在項目資產(chǎn)質(zhì)量評估、現(xiàn)金流現(xiàn)狀評價及預(yù)測等方面開展相關(guān)工作，協(xié)助公開發(fā)行、權(quán)益性結(jié)構(gòu)的REITs有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。我們關(guān)注到，在REITs實操層面，發(fā)行流程、信息披露、監(jiān)管以及相關(guān)的國資轉(zhuǎn)讓程序、稅收政策等都需要進一步細化和完善。(參考閱讀：后浪推前浪，公募REITs創(chuàng)新潮涌)

公募REITs在市政和環(huán)境領(lǐng)域的應(yīng)用前景

按照E20研究院對PPP分類特征與REITs項目要求匹配性見下表1：

表1 PPP分類與REITs項目要求匹配性

從表1對比可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定性高、需求風險可控、運營專業(yè)能力要求較高的供水、市政污水、固廢危廢處理等類別與REITs項目要求匹配度較高，環(huán)衛(wèi)類項目由于重資產(chǎn)屬性不顯著，收入來源主要是政府購買公共服務(wù)，今后REITs或許可以擴展到環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域。

E20研究院首席產(chǎn)融研究員王新平博士表示：

公募REITs對項目資產(chǎn)持有者來說，可以實現(xiàn)出表融資、改善資本結(jié)構(gòu)，市政和環(huán)境領(lǐng)域?qū)⑹芤嬗诠糝EITs，而公募REITs的收益率水平、底層資產(chǎn)原始權(quán)益人的主觀意愿和再投資能力、公募REITs發(fā)行費率和管理費率(含信息披露等)的高低，專項稅收優(yōu)惠力度的大小都將對公募REITs的市場規(guī)模培育和市場活躍程度產(chǎn)生較大影響。

在市政和環(huán)境領(lǐng)域推行公募REITs應(yīng)關(guān)注的主要問題及對策建議

為了市政與環(huán)境領(lǐng)域圈層企業(yè)更好地參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點，就市政與環(huán)境領(lǐng)域圈層企業(yè)普遍關(guān)注的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點的相關(guān)問題進行探討。

本次沙龍研討的主要問題(包括但不限于)：

1、源自美國的房地產(chǎn)融資REITs工具用于中國基礎(chǔ)設(shè)施項目直接融資會產(chǎn)生哪些重大變化?

2、融資需求旺盛的非特許經(jīng)營類PPP項目(尤其PFI)能不能適用REITs?

3、基礎(chǔ)設(shè)施REITs融資工具會不會出現(xiàn)類似PPP的大起大落，誘發(fā)新的金融風險?

4、供水特許經(jīng)營對比污水、垃圾BOT在應(yīng)用REITs上會有什么不同?

5、公募REITs能不能出表?(資產(chǎn)負債表)

6、環(huán)境產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有沒有專項稅收優(yōu)惠?

7、與其他權(quán)益性融資工具相比，公募REITs發(fā)行周期是否更短?

8、底層資產(chǎn)手續(xù)完備性有瑕疵，是否就一定不能發(fā)行公募REITs?

9、公募REITs發(fā)行費用和管理費比例偏高，會不會阻礙REITs的市場規(guī)模壯大?

10、項目原始權(quán)益人發(fā)債融資成本很低，會不會削弱REITs工具的競爭優(yōu)勢?

歡迎E20產(chǎn)業(yè)圈層企業(yè)繼續(xù)提出REITs試點相關(guān)問題，期待您為環(huán)境界更好地運用REITs這一直接融資公開市場工具建言獻策，請在留言欄積極參與提問。

E20環(huán)境平臺、畢馬威企業(yè)咨詢(中國)有限公司將于2020年5月18日下午，聯(lián)合舉辦主題為“解析公募REITs試點在市政與環(huán)境領(lǐng)域的機會與問題”的產(chǎn)融研究主題沙龍，本次活動將邀請中國國際工程咨詢有限公司研究中心、清華大學PPP研究中心等機構(gòu)的資深專家進行解答和研討。

誠邀E20環(huán)境產(chǎn)業(yè)圈層企業(yè)代表參加本次沙龍、共同探討、分享見解。

本次沙龍目的：

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策解讀，認知公募REITs直接融資工具與穩(wěn)定運營項目資產(chǎn)適配性要求。

2、在環(huán)境產(chǎn)業(yè)推行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs存在的主要問題及對策建議。

報名聯(lián)系人：黃先生 13141454809(微信同號)

形式：活動形式將采取“現(xiàn)場研討+線上直播”方式。

時間：2020年5月18日下午13:30～16:30

地點：北京市海淀區(qū)閔莊路3號清華科技園玉泉慧谷25棟

編輯：趙凡