當(dāng)存量資產(chǎn)成為下個掘金點(diǎn)，REITs能發(fā)揮多大作用？

在環(huán)保行業(yè)日漸聚焦存量資產(chǎn)的當(dāng)下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創(chuàng)業(yè)環(huán)保的REITs項(xiàng)目申報(bào)是繼首創(chuàng)富國水務(wù)和中航首鋼生物質(zhì)后的第三起環(huán)保REITs項(xiàng)目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環(huán)保行業(yè)再次掀起了波瀾。

前不久，創(chuàng)業(yè)環(huán)保擬開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作一事引發(fā)了關(guān)注。

據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)環(huán)保擬選取位于天津和安徽省內(nèi)三家子公司的四個污水處理項(xiàng)目作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，申請發(fā)行公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金并于上海證券交易所上市。入池項(xiàng)目截至2021年12月31日的資產(chǎn)總額合計(jì)約人民幣12.84億元，負(fù)債總額合計(jì)約人民幣8.05億元，2021年?duì)I業(yè)收入合計(jì)約人民幣2.02億元。

在環(huán)保行業(yè)日漸聚焦存量資產(chǎn)的當(dāng)下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創(chuàng)業(yè)環(huán)保的REITs項(xiàng)目申報(bào)是繼首創(chuàng)富國水務(wù)和中航首鋼生物質(zhì)后的第三個環(huán)保REITs項(xiàng)目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環(huán)保行業(yè)再次掀起了波瀾。

頂層政策推動

REITs成為盤活存量資產(chǎn)的重要角色

近年來，隨著循環(huán)經(jīng)濟(jì)、污水資源化等政策的出臺，產(chǎn)業(yè)迎來了新一波的發(fā)展機(jī)遇。但環(huán)保從業(yè)者心里也清楚，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷向前推動，留給環(huán)保企業(yè)的市場空間也逐漸萎縮。行業(yè)內(nèi)外，新建項(xiàng)目會越來越少是不可避免的事實(shí)，存量項(xiàng)目是環(huán)保企業(yè)在這一發(fā)展階段需要重視的方向。

根據(jù)住建部城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒和E20研究院多年積累數(shù)據(jù)庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產(chǎn)和存量生活垃圾焚燒資產(chǎn)（按已運(yùn)營口徑測算）如下：存量污水投資額約4958億，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

毫無疑問，如此龐大的存量資產(chǎn)市場定能為環(huán)保行業(yè)注入新的生命力。但道理都明白，到底怎么盤活存量資產(chǎn)仍然是個在探討中的命題，頂層政策方面為此也做出了嘗試——基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，也就是大家常說的REITs。

2020年4月30日，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》之后，中國證監(jiān)會同步發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs序幕正式拉開。

2020年8月，發(fā)改委對上述政策做出解讀：當(dāng)前推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有利于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。一方面，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)是沉淀的財(cái)富、隱藏的資源。開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，盤活存量資產(chǎn)、廣泛募集各類資金，可用于新的補(bǔ)短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并在條件成熟時再進(jìn)行盤活，從而形成投資內(nèi)部的良性循環(huán)。另一方面，投資作為總需求的重要組成部分，其內(nèi)部的良性循環(huán)是構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)的重要內(nèi)容，將為形成國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局發(fā)揮積極作用。

結(jié)合今年4月份國務(wù)院對外發(fā)布的《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》不難看出，REITs在盤活存量資產(chǎn)，募集各類資金，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)方面的重要作用。

此后，據(jù)中國水網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)陸續(xù)發(fā)布了至少13項(xiàng)REITs相關(guān)政策，以完善其法律與體制的支撐：

值得注意的是，前不久，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》顯示，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項(xiàng)目申報(bào)要求進(jìn)行適當(dāng)簡化，其中新購入項(xiàng)目的不動產(chǎn)評估凈值根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理確定，不再參照首次發(fā)行時原則上不低于10億元的相關(guān)要求執(zhí)行。

要知道，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)提出“三聚焦”（聚集重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目），其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需符合權(quán)屬清晰、收益及現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、發(fā)起人及運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健等條件，讓行業(yè)內(nèi)外不少人還處于觀望狀態(tài)。新政策發(fā)布可以降低REITs申報(bào)的門檻，有利于提高國內(nèi)企業(yè)REITs申報(bào)的積極性，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目周年成績單表現(xiàn)亮眼

REITs其實(shí)算是“舶來品”，在經(jīng)濟(jì)低迷或減速的情況下，通過推出REITs盤活存量資產(chǎn)，獲得經(jīng)濟(jì)支持成為世界許多國家通行做法。美國1960年城鎮(zhèn)化率突破70%，同年國會通過《房地產(chǎn)投資信托法》，經(jīng)過60年的發(fā)展，目前REITs市值超過1.3萬億美元。由這組數(shù)據(jù)可以看出，REITs在國外盤活存量資產(chǎn)的實(shí)踐中發(fā)揮了巨大的作用。

國內(nèi)也在2020年4月《試點(diǎn)工作通知》發(fā)布后，啟動了REITs申報(bào)工作。

2020年5月17日晚間，證監(jiān)會、滬深兩市交易所宣布，首批9只公募REITs產(chǎn)品正式獲批。從首批公募REITS產(chǎn)品看，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、污水處理等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

今年6月21日，首批9只REITs上市滿一周年，戰(zhàn)略投資者持有份額解禁，它們表現(xiàn)如何呢？

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，解禁首日，9只產(chǎn)品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間，成交價(jià)格波動較小，戰(zhàn)略投資者合計(jì)賣出0.44億份，其中通過大宗交易賣出0.35億份，有3只產(chǎn)品戰(zhàn)略投資者未賣出。戰(zhàn)略投資者實(shí)現(xiàn)有序退出，市場交易整體平穩(wěn)。

從認(rèn)購倍數(shù)來看，最新發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs相較首批項(xiàng)目明顯提升。首批9個項(xiàng)目平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為8.29倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)為25.49倍。

編輯：李丹